Juni 2008 | Az. VIII ZR 14/06

Vermieterwechsel: Geänderte Betriebskostenabrechnung

Neuer Vermieter rechnet - im Gegensatz zum Vorgänger - erstmalig Nebenkosten ab.

Ein Vermieter hat über Jahre hinweg keine Nebenkosten gegenüber dem Mieter abgerechnet. Nun wechselt der Vermieter. Kann der neue Vermieter die Nebenkosten abrechnen?

Der Bundesgerichtshof hat die Frage in einem Rechtsstreit vor kurzem bejaht, wobei auch immer die Umstände des Einzelfalls eine wichtige Rolle spielen (Urteil vom 13.2.2008; Az.: VIII ZR 14/06). Die Mieter schlossen 1982 mit der damaligen Eigentümerin einen Mietvertrag ab. Danach hatten die Mieter neben der Grundmiete anteilige Betriebskosten zu tragen und darauf als "Vorauspauschale" bezeichnete monatliche Vorauszahlungen in Höhe von ursprünglich 40 Mark, jetzt 20,45 Euro zu leisten, über die sodann abzurechnen ist. Für die Jahre 1982 bis 2002 erhielten die Mieter keine Abrechnungen. Im Februar 2004 trat der Sohn der Vermietern als neuer Eigentümer in das Mietverhältnis ein und rechnete erstmals die Betriebskosten für 2003 ab. Danach hatten die Mieter 946,85 Euro nachzuzahlen, was sie verweigerten.

Die Bundesrichter bestätigten den Zahlungsanspruch des Vermieters. Auch wenn über einen langen Zeitraum keine Abrechnung der Betriebskosten erfolgt ist, kann ein Mieter nicht darauf vertrauen, auch künftig keine Abrechnung zu erhalten. Eine Vertragsänderung kann zwar auch stillschweigend eintreten. Erforderlich ist dafür aber ein entsprechendes Verhalten der Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen Vertragsänderungswillen erkennen lässt.

Da die Vermieterin hier untätig geblieben ist, ist für eine Änderung des Vertrags kein Raum. Eine Voraussetzung für eine Verwirkung des Rechts zur Nebenkostenabrechnung liegt nicht vor.