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April 2011 | Az. XII ZR 124/09

Streitfall Betriebskosten für Gewerberäume

Wohnraummietrecht und Gewerberaummietrecht deutlich unterschiedlich

Der Bundesgerichtshof hatte in einem Revisionsverfahren einen Fall mit eltichen Nebenaspekten zu verhandeln (Az. XII ZR 124/09).

Die durch die Instanzen verhandelte Grundkonstellation war wie folgt:

Der Kläger (ehemaliger Pächter von Gewerberäumen) klagte auf Rückzahlung einer Kaution sowie Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen. Der Vermieter hatte zunächst innerhalb der eigentlich vorgesehenen Jahresfrist keine Betriebskostenabrechnung vorgelegt, weshalb der Kläger den Anspruch als verjährt ansah und die Vorauszahlungen einforderte. Erst zu Verfahrensbeginn legte er Abrechnungen (verbunden mit Forderungen an den ehemaligen Pächter) für die Jahre 2005 bis 2007 vor. Für die Jahre 2002-2004 (seit Pachtbeginn) hatte er keine Abrechnungen erstellt und keine Forderungen erhoben. Die zum Verfahren vorgelegten Betriebskostenabrechnungen hatten alle den vorgesehenen Ein-Jahres-Zeitraum bereits überschritten.

Der BGH hatte nun letztlich nur noch zu klären, inwieweit die Forderungen des Vermieters aus den Betriebskostenabrechnungen begründet sind. Der BGH wies hier auf die Unterschiede der Mietrechtsregelegungen für Wohnraum und Gewerberaum hin. Es gebe hier in etlichen Belangen keine analoge Regelungen, und dies habe der Gesetzgeber offensichtlich sogar so gewollt, da er an einigen Stellen explizit Regelungen für Gewerberaum getroffen habe. Scheint nun ein bestimmter Hergang für Wohnraum geregelt, für Gewerberaum jedoch nicht, müsse daher nicht zwangsläufig eine Gesetzeslücke angenommen werden, die analog die Regelungen zum Wohnraummietrecht zum Einsatz bringe.

Vielmehr sei im vorliegenden Fall zwar die übliche Abrechnungsfrist von einem Jahr nicht eingehalten und in den Vorjahren keine Abrechnun vorgelegt worden, aber andererseits sei im vorliegenden Gewerbemietvertrag grundsätzlich geregelt, dass eine Abrechnung vorgenommen werden dürfe, und andererseits sei hierfür auch keine expliziite Frist festgesetzt worden. Die Argumentation der Kläger, sie hätten aufgrund der zuvor nie vorgelegten Abrechnungen "ein berechtigtes Vertrauen" haben dürfen, dass der Beklagte keine Forderungen mehr erheben werde, sei hier nicht zutreffend. Die bloße zeitliche Komponente sei hier nicht entscheidend (denn der Vertrag legte ja wie gesagt keine Fristen fest, anhand derer sich ein solches "berechtigtes Vertrauen" verankern ließe); der Vermieter habe nie durch andere Einlassungen den Eindruck vermittelt, auf sein vertragliches Recht zur Abrechnung verzichten zu wollen.

Die Klage wurde somit abgewiesen, und die gegenseitigen Forderungen wurden mit Abschluss des Verfahrens gegenseitig aufgerechnet.

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