Juli 2013 | Az. V ZR 238/11 und Az. 11 S 38/15

Rauchwarnmelder in Wohneigentumsanlagen

Darf Eigentümergemeinschaft hierzu Beschlüsse fassen?

Die nach und nach umzusetzenden Pflichtregelungen der Bundesländer bzgl. Installation von Rauchwarnmeldern führt zunehmend auch zu juristischen Auseinandersetzungen, gerade auch bei Eigentümergemeinschaften.

Im vorliegenden Fall beschloss die Eigentümergemeinschaft in Hamburg auf der Basis der geltenden Verordnung, Rauchwarnmelder in allen Wohnungen zu installieren, einen Wartungsvertrag abzuschließen und die Kosten hierfür auf die einzelnen Eigentümer umzulegen. Hiergegen klagte ein Eigentümer, scheiterte aber in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (Az. V ZR 283/11).

Der BGH konkretisiert eine bisher umstrittene Auslegung der Gesetzeslage und gesteht der Eigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz bzgl. des Einbaus von Rauchwarnmeldern zu - sofern das Landesrecht eine eigentumsbezogene Pflicht zum Einbau von Rauchwarnmeldern vorsieht. Ob diese Pflicht von einer Gemeinschaft, einem einzelnen Mitglied oder einem einzelnen Wohnungseigentümer wahrgenommen wird, ist für das BGH zunächst unerheblich. Die einzelnen Verordnungen der Bundesländer definieren diese "Adressaten" ggf. unterschiedlich, dennoch ergibt sich durch das BGH-Urteil durch diverse Rückschlüsse ein einheitlicheres Bild als zuvor.

Wie der BGH die Beschlusskompetenz für die jeweiligen Adressaten definiert

• Ist lt. Landesrecht der Verband "Wohnungseigentümergemeinschaft" der Adressat der Einbaupflicht, erhält er Beschlusskompetenz gemäß § 10 Abs. 6 S 2 WEG.
• Ist lt. Landesrecht die Gesamtheit der Wohnungseigentümer als Grundstückseigentümer (also NICHT der Verband) Adressat, erhält er die Beschlusskompetenz gemäß § 10 Abs. 6 S. 3 HS 1 WEG.
• Ist der Wohnungseigentümer der Adressat, kann der Verband die Beschlusskompentenz zunächst nur dann wahrnehmen, wenn die Anlage ausschließlich aus Wohnungseigentumseinheiten besteht. Sind Teileigentumseinheiten vorhanden, lässt sich die Beschlusskompetenz für den Verband jedoch auch wie folgt herleiten: Die Rauchwarnmelder dienen nicht nur dem Schutz der jeweiligen Wohneinheit, sondern dem Schutz aller Bewohner und Besucher; außerdem droht Leistungskürzung durch die für das Gebäude abgeschlossene Feuerversicherung, wenn die Einbauverpflichtungen durch einzelne Wohnungseigentümer verletzt würden.

Die Beschlusskompetenz wird lt. BGH auch nicht dadurch gemindert, dass ein Eigentümer bereits selbst Rauchwanmelder installiert hat. Dies sei durch ordnungsgemäße Verwaltung im Einzelfall regelbar.

Weiterhin entschied der BGH, dass Rauchwarnmelder, die durch Beschluss der Eigentümer installiert werden, nicht im Sondereigentum stehen. Es könne sich sowohl um wesentliche Bestandteile des Grundstücks (= Gemeinschaftseigentum) oder um Zubehör (also auch um Eigentum Dritter, z.B. Vermieter) handeln. Im letzteren Fall gehören die Melder demjenigen, der das Zubehör angeschafft hat - beschließt der Verband, gehören sie ihm.

Das Zutrittsrecht zum Anbringen ergibt sich aus § 14 Nr. 4 WEG, und die Beschlusskompetenz erstreckt sich nicht nur auf die Installation, sondern auch die Kontrolle und Wartung der Melder.

Laut LG Karlsruhe (Az. 11 S 38/15) muss die konkrete Wahrnehmung der Verpflichtung zur Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmelder jedoch ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß $12 Abs. 3, 4 WEG entsprechen.