April 2023 | Az. 49 C 149/22 und VIII ZR 285/1

Probleme mit Sammelpositionen in der Betriebskostenabrechnung

Betriebskostenkatalog bei Mischpositionen beachten

Etliche Urteile zur formellen Unwirksamkeit von sog. Sammelpositionen gehen zurück auf ein Grundsatzurteil des BGH vom Januar 2017 (Az. VIII ZR 285/15). Der BGH hatte geurteilt, dass eine Betriebskostenabrechnung dann als formell wirksam angesehen werden kann, wenn der Mieter diese nachvollziehen und überprüfen kann. Hierfür muss die Abrechnung so aufgebaut sein, dass er die ihm angelasteten Kosten so verstehen kann, dass er eine Belegeinsicht nur in besonderen Fällen (Kontrolle, Ausräumung von Zweifeln) veranlassen muss.

In der Praxis stellt sich die Frage der geforderten Nachvollziehbarkeit insbesondere bei Sammelposten. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter "Hausmeister/Garten/Treppe" als ein Mischposten angegeben. Vor dem Amtsgericht Hamburg (Az. 49 C 149/22) legten die Mieter erfolgreich Klage dagegen ein. Der Vermieter hat sich bei der Aufschlüsselung von Kosten am Betriebskostenkatalog zu orientieren, so dass der Mieter auch ohne Belegeinsicht die Einzelposten nachvollziehen kann. Auch der Posten "Allgemeinstrom" ist teilweise unzulässig, da nur Kosten für die Beleuchtung umlagefähig ist, was aus diesem Mischposten aber nicht hervorgeht. Hierzu hat das AG Hamburg bereits weitere Urteile in der Vergangenheit gefällt (z.B. Az. 48 C 320/20).

Zu beachten ist, dass die formelle Unwirksamkeit einzelner Posten nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung insgesamt in Frage stellt. Die unwirksamen Posten sind so zu behandeln, als seien sie nicht Teil der Betriebskostenabrechnung.