Februar 2025 | Az. 33 C 33/24

Kündigung wegen Zahlungsverzug?

Streit um Betriebskostennachforderungen

Das Amtsgericht Brandenburg hat im Dezember 2024 (Az. 33 C 33/24) eine durchaus umstrittene Entscheidung in einem Mietrechtsstreit gefällt.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter für die Jahre 2020-2022 noch Nachforderungen auf die geleisteten monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen, die sich auf ca. 1750 EUR beliefen. Der Mieter verweigerte die Zahlung, woraufhin ihm der Vermieter sowohl fristlos wie auch vorsorglich fristgemäß kündigte. Der Mieter zog jedoch nicht aus, woraufhin der Vermieter den Klageweg beschritt.

§ 543 des BGB regelt die Kündigungsmöglichkeiten, die dem Vermieter zustehen. Dazu gehört in Abs. 2 auch ein Verzug über einen nicht unerheblichen Teil der Miete oder Zahlungsverzug über mehrere bestimmte Termine in der Höhe von zwei Monatsmieten.

Das Gericht urteilte, dass die Nachzahlungsforderungen zwar nicht unbedingt zur "laufenden Miete" gehöre, die in § 543 Abs. 1 BGB angesprochen ist, aber der Mieter durch die Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlung und eine jährliche Abrechnung hinweg eine Art "Jahresmiete" schulde, die hier die Betriebskosten abschließend bestimme, so dass Abs. 2 hier durchaus zur Anwendung komme, zumal der geschuldete Nachzahlungsbetrag ca. 2 Monatsmieten übersteige. Insofern sei nicht nur die fristgemäße, sondern auch die fristlose Kündigung rechtens.

Die Kommentare zu diesen Urteil sind kritisch; es liegt noch beim BGH zur endgültigen Klärung. Im Gegensatz zum Urteil sehen die meisten Fachleute keine Anwendung von § 543 für fristlose Kündigungen, denn mit der Miete an sich war der Mieter nie in Rückstand, und die Betriebskostennachforderung hätte ja über "bestimmte Termine" bestehen müssen; dies trifft auf solche Nachforderungen jedoch nicht zu. Einige Kommentatoren halten eine fristgemäße Kündigung für juristisch möglich. In der Rechtsauslegung ist zudem strittig, welche Höhe der Nachforderungsrückstand haben muss; in einigen Urteilen wurde hier auch schon auf 1 Monatsmiete mit 1 Monat Verzug abgehoben.

Vermieter sollten also aufgrund der sehr unterschiedlichen Urteile stets auch immer fristgemäß nach § 573 BGB, nicht nur fristlos kündigen und klären, ob sie nicht im Vorfeld die in Abs. 3 erwähnte Abmahnung mit Kündigungsandrohung aussprechen, um die spätere Kündigung rechtlich wirksam zu gestalten. Diese Frage blieb im Rahmen des o.g. Urteils offen.