Februar 2023 | Az. VIII ZR 117/21

Kostenumlage für Wartung von Rauchwarnmeldern

Erstmalige richterliche Entscheidung zur Umlagefähigkeit

Der Bundesgerichtshof hatte in einer Revision (Az. VIII ZR 117/21) final über einen Fall zu entscheiden, in dem die Frage der Umlagefähigkeit der Kosten für Miete und Wartung von Rauchwarnmeldern vom Vermieter auf die Mieter in den Betriebskosten umgelegt wurde, wogegen die Mieter geklagt hatten.

Der Mietvertrag sah prinzipiell vor, dass Betriebskosten, insbesondere für "Brandmeldeanlagen" umgelegt werden können, und dass auch "neu entstehende Betriebskosten entsprechend der gesetzlichen Vorschriften" geltend gemacht werden können.
Die Revision bestätigte zunächst das vorinstanzliche Urteil, dass die Mietkosten der Rauchwarnmelder - wie schon mehrfach geurteilt - nicht umlagefähig sind und gaben hier den Klägern recht. Bei der Wartung der Geräte urteilte der BGH aber, dass diese Kosten sehr wohl umlagefähig seien, auch wenn gemäß der Bauordnungen mancher Länder die Wartung dem Mieter obliegt. Mit diesem Urteil definiert der BGH erstmalig Wartungskosten für Rauchwarnmelder als umlagefähig.

Das Urteil fusst auf mehreren Auffassungen. Zum einen seien Rauchwarnmelder unter "Brandmeldeanlagen" zu subsumieren und daher greife in diesem Fall auch die Regelung des Mietvertrags; solche Wartungskosten sind also per se umlagefähig in den Betriebskosten. Bei der regelmäßigen Wartung handle es sich nicht um Mangelbeseitigung, sondern um Sicherung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung.
Zum anderen - aber nicht maßgeblich für die Entscheidung - übernehme der Vermieter mit diesen Maßnahmen die Verkehrssicherungspflichten und vermeide damit die Inanspruchnahme von Schadenersatz; Kosten der Verkehrssicherungspflicht seien aber nicht immer zwingend als Instandhaltungskosten anzusehen, sondern könnten auch als Betriebskosten und damit als umlagefähig gelten.
Dass der Mietvertrag zudem explizit die Umlagefähigkeit von Kosten auch NACH Beginn des Mietvertrags vorsah, spielte angesichts der bereits erfolgten Zuordnung der Geräte zu "Brandmeldeanlagen" keine weitere Rolle im BGH-Urteil.

Es sei nochmal darauf hingewiesen, dass gemäß früherer BGH-Urteile der KAUF von Rauchwarnmeldegeräten umlagefähig ist, die MIETE der Geräte jedoch nicht.