Juli 2020 | Az. VIII ZR 244/18

Ist der Schlüssel "Fläche" erläuterungsbedürftig?

Abschließendes BGH-Urteil zu formeller Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung

Über mehrere Instanzen hinweg klagte eine Vermieterin eine Nachzahlung ein, die sich aus den Betriebskostenabrechnungen mehrere Jahre ergaben. Das Berufungsgericht lehnte die Klage ab, überwiegend mit dem Hinweis darauf, dass der Verteilerschlüssel "Fläche" nicht ausreichend erläutert gewesen sei und die Abrechnung somit formell unwirksam sei. Diese Entscheidung wurde jedoch zur Revision zugelassen.

Die vor dem Bundesgerichtshof (VIII ZR 244/18) verhandelte Revision sah diesen Sachverhalt komplett anders. Die formelle Richtigkeit ergibt sich bereits, wenn nach $259 BGB eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben erfolgt. Dies sei in den strittigen Abrechnungen (bei aller inhaltlicher Kritik, die dann aber die materielle Richtigkeit betreffen) gegeben. Eine Erläuterung der Verteilerschlüssel sei nur geboten, wenn diese zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (hierzu gibt es frühere Urteil, z.B. VIII ZR 45/10).

Die Klägerin habe alle nötigen Einzelposten aufgeführt, die Vorwegabzuge in Anlage erläutert; sie nannte die Gesamtflächen sowie die Wohnfläche der Wohnung, wodurch sich der Schlüssel erschließt, und daher erfülle die Abrechnung die formellen Anforderungen.

In der Abrechnung verwendete die Klägerin mehrere Schlüssel vom Typ "Fläche". Diese waren mal auf den gesamten Komplex aus Wohn- und Gewerbeeinheiten bezogen, manchmal auf kleinere Untereinheiten. Dennoch sind laut BGH keine weiteren Erläuterungen nötig; jeder dieser Schlüssel sei aus sich heraus verständlich, da die jeweilige Gesamtfläche stets benannt sei. Die Mindestanforderungen an eine formell richtige Abrechnung bedingt nicht, dass die Klägerin alle Teile der zugrunde liegenden Wirtschaftseinheit stets minutiös aufzulisten hat.

Die in einigen Erläuterungen aufgeführten Rechnungsbeträge mit z.T. unverständlichen Ziffernfolgen sind auch bestenfalls eine Frage der materiellen Richtigkeit, nicht jedoch der formellen Korrektheit, da solche Aufschlüsselungen hierfür gar nicht erforderlich sind. Der BGH korrigierte das Berufungsgericht hier bei nahezu allen Positionen und ordnete mögliche strittigen Fragen immer der materiellen Ordnungsmäßigkeit zu, nicht jedoch der formellen. Dies bezog sich sowohl auf mehrfach genannte Abrechnungsposten unterschiedlicher Flächenschlüssel wie auch diverse Plausibilitätsfragen in Bezug auf gestiegene Kosten. Für eine formell richtige Abrechnung bedarf es zunächst keiner Erläuterung; die Anforderungen an eine formell korrekte Abrechnung steigen nicht mit den inhaltlich zu erklärenden "Problemen"; sie bleiben stets gleich.