August 2018 | Az. VIII ZR 220/17

Betriebskostenabrechnung nur nach tatsächlicher Wohnfläche

BGH gibt bisherige Rechtssprechung auf

In bewusster Abänderung seiner bisherigen Rechtssprechung hat der Bundesgerichtshof in einem Urteil (Az. VIII ZR 220/17) festgelegt, dass eine Betriebskostenabrechnung nur nach der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen kann. Bisher war auch eine "vereinbarte" Wohnfläche möglich, die bis zu 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen konnte.

Im vorliegenden Fall war die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche geringer als die tatsächliche Wohnfläche. Der Mieter wollte die auf der tatsächlichen Wohnfläche beruhende Abrechnung nicht akzeptieren, unterlag aber in allen Instanzen, so auch beim BGH.

Sofern also die Wohnfläche der Abrechnungsindikator ist (insbesondere bei Heizkosten). Es müsse einen auf alle Wirtschaftseinheiten (sprich: alle Nutzer) umlegbaren objektiven Maßstab geben, um die Umlagen erfassen und aufteilen zu können. Daher fallen subjektive Vorstellungen (wie z.B. vereinbarte Wohnflächen) als Abrechnungsmaßstab aus.

In der Praxis ergibt sich nun das Problem, dass es verschiedene Möglichkeiten gibt, die "tatsächliche" Wohnfläche zu ermitteln, da dies nicht so objektiv und eindeutig ist, wie es auf den ersten Blick erscheint (z.B. wegen Teilanrechnung von Balkonen, Terrassen oder Schrägen). Der Vermieter sollte eine gute Datengrundlage (z.B. Aufrisszeichungen, Bauzeichnungen) für die Flächenermittlung bereithalten und diese auch ggf. dem Mieter zur Einsicht freigeben. Zudem könnte die geänderte Rechtsauffassung dazu führen, dass in Prozessen bzgl. Kostennachforderungen das Thema "korrekte Wohnflächenermittlung" vermehrt Raum einnehmen wird und die Kosten für nötige Gutachten und Sachverständige steigen könnten. Diese Kosten kommen meist auf den Vermieter zu, da die Beweislast bei ihm liegt.

Dazu gibt es thematisch passende weitere Urteile:

Der Bundesgerichtshof urteilte, dass es in einem Prozess nicht ausreicht, wenn der Mieter die vom Vermieter genannte Wohnfläche bestreitet. Er muss selbst positive Angaben zur tatsächlichen Wohnfläche vorlegen können (Az. ZR, 181/16). Auf einer unteren Stufe hat das Amtsgericht Karlsruhe dies ähnlich beurteilt (Az. 4 C 3183/16).