Juni 2018 | Az. VIII ZR 189/17

Anspruch des Mieters auf Einsicht der Belege

Darf der Vermieter die Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten anderer Mieter ablehnen?

Im vorliegenden Fall zweifelten die Mieter die Heizkostenabrechnung an. Die über Nutzfläche und Verbrauch geschlüsselten Kosten - über "Wärmemesser" ermittelt - wichen signifikant von der Nutzflächenverteilung ab, so dass die Mieter Belegeinsicht in die anderen Mieterverbräuche (Ablesebelege) haben wollten. Die Vermieterin lehnte dies ab mit Hinweis auf die "Ursächlichkeit des Heizverhaltens der Mieter".

In den Vorinstanzen erhielt die Vermieterin Recht. Das BGH (Az. VIII ZR 189/17) urteilte nun aber anders. Die Beweislast liegt in diesem Fall bei der Vermieterin, da nichts auf die Richtigkeit der Abrechnung hindeutet: insbesondere sei die Eichung der Zähler unklar, so der BGH. Somit sei es auch nicht Aufgabe der Mieter, mögliche Ursachen einer möglichen Unrichtigkeit zu finden (Leitungsverluste o.ä.). Die Vermieterin habe überhaupt erstmal - unabhängig vom konkreten juristischen Streit - zunächst eine ordnungsgemäße Abrechnung vorzulegen, inkl. Belege.

Der BGH stellte klar, dass bei verbrauchsabhängigen Abrechnungen der Mieter Einsichtnahme in die Belege anderer Mieter fordern dürfe, damit er nachvollziehen kann, ob die Summen der Verbrauchsdaten stimmig sind. Hierfür muss er kein "besonderes Interesse" nachweisen. Wie üblich greift dennoch mit der Zustellung der Abrechnung auch gleich der Anspruch der Vermieterin auf Ausgleich der Zahlungen, und ebenso steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Ermöglichung der Nachprüfung zu; die Vermieterin kann die Zahlung im Vorfeld der Prüfmöglichkeit nicht verlangen.

Möglicherweise stellt die Einsicht in die Belege anderer Mieter ein datenschutzrechtliches Problem da. Hierzu äußerte sich der BGH jedoch nicht.