November 2012

Verfahren zur Wohnflächenberechnung

DIN 277 und Wohnflächenverordnung im Vergleich

Die Berechnung der Wohnfläche hat ihre Tücken - denn es gibt zwei unterschiedliche Verfahren, die beide prinzipiell legal sind, aber zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, was sich bis in die Rechtssprechung auswirkt.

Die DIN-Norm 277

Diese Methode wird von Architekten und Ingenieuren gern bevorzugt, denn hier werden keinerlei Abzüge von der Grundfläche vorgenommen. Diese ist mit der Wohnfläche identisch. Geht es an den Verkauf einer Immobilie, die vom Quadratmeterpreis abhängt, so sind hier aufgrund der bis zu 20% höheren Wohnfläche auch höhere Verkaufspreise zu erzielen.

Die Berechnung gemäß Wohnflächenverordnung

Eigentlich ist diese Methode nur für den sozialen Wohnungsbau bindend; dennoch haben sich deren Berechnungsgrundlagen auch bei Gerichtsverfahrenmit privatrechtlichem Hintergrund durchgesetzt. Hier werden nur Raumteile mit mehr als 2m Höhe voll gerechnet. Raumteile zwischen 1 und 2m werden hälftig angerechnet, niedrigere Raumteile gar nicht.

Die Tücken

Ein Fallbeispiel: der Käufer einer Immobilie kauft diese auf der Berechnungsgrundlage der DIN 277 und übernimmt die dortigen Quadratmeterzahlen in den Mietvertrag seiner Mieter. Damit setzt er sich unter Umständen der Gefahr aus, dass sein Mieter Mietminderung beanspruchen kann, wenn die Wohnung gemäß Wohnflächenverordnung mehr als 10% vom im Mietvertrag genannten Wert abweicht. Zudem darf der Mieter verlangen, dass die Betriebskosten anhand der tatsächlichen Quadratmeter (d.h. gemäß Wohnflächenverordnung) berechnet werden.

Kaufinteressenten an einer Immobilie sollten ggf. die Wohnfläche neu berechnen lassen, denn hier geht es bereits bei wenigen Quadratmetern mehr um erhebliche finanzielle Mehrbelastungen bereits beim Kauf.