Januar 2013

Gültigkeit von Umlageschlüsseln

Wann ist welcher Umlageschlüssel für Nebenkosten zulässig?

Eine der häufigsten Streitpunkte bei Betriebskostenabrechnung ist die Frage, ob ein Umlageschlüssel für bestimmte Nebenkosten zulässig ist oder nicht. In vielen Fällen wäre dies im Vorfeld der Abrechnung bereits eindeutig zu klären.

Arten von Umlageschlüsseln

In der Praxis gibt es einige gängige Umlageschlüssel, wie z.B. die Umlage nach

• Personen
• Wohnfläche
• Ablesegerät
• Wasseruhren
• Miteigentumsanteilen (bei Eigentümergesellschaften)

Welcher Umlageschlüssel ist der "Richtige"?

Im Prinzip gilt: der korrekte Schlüssel ist derjenige, der im Mietvertrag festgelegt wurde. Daran ist der Vermieter zunächst einmal gebunden.

In der Praxis sind im Mietvertrag oft KEINE Umlageschlüssel für Betriebskosten definiert. Für frei finanzierten Wohnraum gilt dann die gesetzliche Vorschrift, dass die Kosten ausschließlich nach Wohnfläche/Wohnungsgröße umzulegen sind (dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die nach dem 31.08.2001 enden). Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter VOR diesem Zeitraum einen anderen Verteilerschlüssel zur Anwendung gebracht hat; diesen kann er normalerweise weiter anwenden.

Änderung des Verteilerschlüssels

Die Änderung des Umlageschlüssels ist an gesetzliche Auflagen gebunden. Einmal vereinbarte Schlüssel können vom Vermieter nicht einseitig geändert werden, hierfür ist die Zustimmung des Mieters nötig.