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Januar 2005

Betriebskosten-Abrechnung

In welchem Zeitraum hat ein Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten mit den Vorauszahlungen des Mieters vorzunehmen?

Seit der Mietrechtsreform vom 1. 9. 2001 ist der Vermieter gehalten, die Abrechnung der Betriebskosten dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes, der nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein muss, vorzulegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen an den Mieter mehr stellen, selbst wenn der Mieter zuvor schriftlich erklärt hat, dass er die Zahlungen leisten wird.

Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, weil z.B. kommunale Gebühren erst verzögert und rückwirkend festgesetzt werden und die Bescheide verspätet eintreffen. Dann muss der Vermieter allerdings innerhalb von drei Monaten die Abrechnung vorlegen - ohne wenn und aber. Die Gerichte lassen weitere Verzögerungen von Seiten des Vermieters, egal aus welchem Grund, nicht gelten.

Die Ausschlussfrist betrifft aber nur etwaige Nachforderungen des Vermieters. Der Mieter kann auch nach Ablauf der zwölf Monate noch verlangen, dass der Vermieter eine Abrechnung vornimmt. Hierzu wird der Mieter veranlasst sein, wenn er bei der Abrechnung ein Guthaben erwartet. Reagiert der Vermieter auf eine entsprechende Aufforderung nicht oder weigert er sich, eine Abrechnung zu erstellen, kann der Mieter die Vorauszahlungen für die laufende Abrechnungsperiode - nicht etwa die Kaltmiete - zurückbehalten. Sollte dies den Vermieter nicht zur Abrechnung bewegen, kann der Mieter die Abrechnung einklagen. Hier gilt eine dreijährige Verjährungsfrist, die zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums beginnt. Danach ist der Klageweg nicht mehr möglich.

Sollte das Mietverhältnis beendet, und der Mieter ausgezogen sein, kann er vom Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen, wenn dieser keine fristgerechte Abrechnung vorlegt. Dabei muss er aber die unstreitig und tatsächlich entstandenen Betriebskosten berücksichtigen und von seiner Forderung abziehen. Hierzu muss der Mieter, soweit ihm dies möglich ist, seinen Mindestverbrauch ermitteln oder schätzen. Alte Abrechnungen oder Abrechnungen anderer Mieter in vergleichbaren Wohnungen können dabei Anhaltspunkte liefern. Nur wenn solche Anhaltspunkte gänzlich fehlen, kann der Mieter seine Vorauszahlungen vollständig zurückfordern. Der Vermieter muss diese dann zurückzahlen, kann aber später noch eine Abrechnung vorlegen. Deren Forderungen kann und darf dann aber die ehemals geleisteten Vorauszahlungen nicht überschreiten.

Im Falle einer abgelaufenen Abrechnungsfrist ist der Vermieter formal in Verzug, daher kann der Mieter auf sein evtl. Guthaben Verzugszinsen fordern. Diese liegen 5% über dem Basiszinssatz.

Hat der Vermieter die Abrechnung vorgelegt, hat der Mieter wiederum zwölf Monate Zeit, seine Einwendungen vorzubringen. Ist diese Einwendungsfrist abgelaufen, kann er die Abrechnung nicht mehr beanstanden. Von der Ausschlussfrist des Vermieters ist die Verjährungsfrist nach Vorlage der Abrechnung zu unterscheiden. Während die Ausschlussfrist regelt, bis wann der Vermieter dem Mieter die Abrechnung zugesandt haben muss, betrifft die Verjährungsfrist die Frage, bis wann eine Forderung aus einer vorgelegten Abrechnung geltend gemacht werden kann.

Hat also der Mieter die Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Ausschlussfrist erhalten, verjähren etwaige Nachzahlungsansprüche des Vermieters oder Rückzahlungsansprüche des Mieters nach drei Jahren. Diese Frist wird erst in Gang gesetzt mit Vorlage der Abrechnung, auch wenn diese kleine Fehler enthält. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt dann mit Ende des betreffenden Jahres. Ist zum Beispiel im Juni 2003 abgerechnet worden, beginnt die Verjährungsfrist am 1. 1. 2004 und endet am 31. 12. 2006.

Zudem unterscheidet der Bundesgerichtshof zwischen unterschiedlichen Abrechnungsmängeln:

Im Rahmen einer "formell ordnungsgemäßen Abrechnung" kann der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist inhaltliche Fehler noch korrigieren. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung bezeichnet die einzelnen Betriebskostengruppen, legt die Gesamtaufwendungen des Vermieters dar, die anteiligen des Wohnungsmieters und die Angabe der Umlageschlüssel.

Liegt eine "materiell fehlerhafte Abrechnung" vor, so ist eine Nachberechnung nicht ohne weiteres möglich, da eine Abrechnungsberichtigung nach Ablauf der Ausschlussfrist keine höheren Nachzahlungsbeträge nach sich ziehen darf - hier ist die ursprüngliche Abrechnung bindend.

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