Den M-Wert finden Sie im Display Ihres Ablesegeräts. Er wird durch ein "M" symbolisiert und gibt Ihnen den Vorjahreswert an.
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Warum wird die Postleitzahl gebraucht? Gleich gedämmte Gebäude in Obersdorf und Emden verbrauchen unterschiedliche Energie aufgrund unterschiedlich strenger Winter. Ihr Jahresverbrauch wird in Abhängigkeit Ihrer PLZ korrigiert.
Warum wird der Verbrauchszeitraum benötigt? Da die Winter unterschiedlich streng sind, wird diese Korrektur auch in Abhängigkeit zum Zeitraum vorgenommen. Das Ende des Zeitraums wird aus dem Anfang abgeleitet, weil die Energieeinsparverordnung diese Korrektur jeweils für ein ganzes Jahr vorsieht.
Größere Gebäude brauchen mehr Energie. Damit die Energieanalyse die Qualität der Dämmung eines Gebäudes wiedergibt, wird der Verbrauch in Abhängigkeit zur benutzten Raumfläche gesetzt. Nennen Sie uns einfach die Wohnfläche des Gebäudes (ohne Keller), und der Rechner berücksichtigt eigenständig unterschiedliche Kellergrößen bei verschiedenen Haustypen.
Was ist die Klimakorrektur meiner Klimazone? Gleich gedämmte Gebäude in Obersdorf und Emden verbrauchen unterschiedliche Energie aufgrund der unterschiedlich strengen Winter. Da die Energieanalyse die Qualität der Dämmung eines Hauses unabhängig von seinem Standort wiedergeben soll, wird Ihr Jahresverbrauch korrigiert nach der Klimazone, in der Ihre PLZ liegt.
Was ist die Gebäudenutzfläche? Größere Gebäude brauchen mehr Energie. Damit die Energieanalyse die Qualität der Dämmung eines Gebäudes wiedergibt, wird der Verbrauch in Abhängigkeit der benutzten Raumfläche ausgedruckt. Diese umfasst sowohl die normale Wohnfläche eines Gebäudes als auch Keller und andere Nutzflächen. Da oft nur die Wohnfläche eines Gebäudes (ohne Keller) bekannt ist wird die Gebäudenutzfläche daraus über einen Schlüssel abgeleitet. Dies wird in der Energieeinsparverordnung aus dem Jahr 2002 im Paragraph $19 Abs. 2 geregelt.
Möglicherweise finden sich unter der gleichen Hausadresse mehrere Gebäude, für die getrennte Energieausweise ausgestellt werden müssen. Geben Sie bitte an, für welchen Gebäudeteil der nun beantragte Energieausweis gelten soll.
Geben Sie an, wieviele Monate diese Wohnung leer gestanden hat. Laut Paragraph § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 EnEV sind längere Leerstände angemessen zu berücksichtigen. Wenn die Wohnung NICHT leer gestanden hat, tragen Sie 0 ein oder lassen Sie das Feld leer.
Geben Sie die Summe der Wohnfläche aller Wohnungen in dem Gebäude an.
Den Verbrauch für ein ganzes Jahr finden Sie am besten in der Abrechnung Ihrer Energieversorger. Wenn Sie die Art der Energieträger im Feld "Art der Heizung" angegeben haben, wird die erwartete Einheit rechts eingeblendet. Achten Sie darauf, dass diese Einheit genau stimmt.
Die Grundflächen von Kellerräume, externe Abstellräume, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen, u.s.w. gehören laut WoFIV NICHT zur Wohnfläche.
Die Grundfläche von unbeheizte nach allen Seiten geschlossenen Räumen wie z.B. Wintergärten, Schwimmbädern u.s.w. werden zur Hälfte zur Wohnfläche angerechnet.
Die Grundfläche von unbeheizte offenen Räumen wie z.B. Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen u.s.w. werden zu einem Viertel zur Wohnfläche angerechnet. (Ausnahmesweise können sie zur Hälfte zugerechnet werden, wenn im Mietvertrag vereinbart.)
Die Grundflächen von Kellerräume, externe Abstellräume, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen, Wintergarten u.s.w. gehören laut Energieeinsparverordnung 2009 zur Wohnfläche.
Laut Heizkostenverordnung 2009 kann die Grundkosten entweder nach der Gesamtfläche verteilt werden oder nach den beheizten Fläche. Sie haben angeben, dass Ihr Mietvertrag Verteilung nach der Gesamtfläche vorschreibt und somit gehört Kellerräume, externe Abstellräume, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen zur Wohnfläche.
Laut Heizkostenverordnung 2009 kann die Grundkosten entweder nach der Gesamtfläche verteilt werden oder nach den beheizten Fläche. Sie haben angeben, dass Ihr Mietvertrag Verteilung nach der beheizten Fläche vorschreibt und somit gehört unbeheizte Kellerräume, externe Abstellräume, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen nicht zur Wohnfläche.
Laut Heizkostenverordnung 2009 kann die Grundkosten entweder nach der Gesamtfläche verteilt werden oder nach den beheizten Fläche. Sie haben angeben, dass Ihr Mietvertrag Verteilung nach der beheizten Fläche vorschreibt und somit gehört beheizte Kellerräume, externe Abstellräume, Waschküchen, Heizungsräume, Garagen zur Wohnfläche.
Sie haben eine "Verbundene Anlage", wenn Ihr Warmwasser durch eine zentrale Heizungsanlage erwärmt wird.

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Betriebskosten-Abrechnung

In welchem Zeitraum hat ein Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten mit den Vorauszahlungen des Mieters vorzunehmen?

Seit der Mietrechtsreform vom 1. 9. 2001 ist der Vermieter gehalten, die Abrechnung der Betriebskosten dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes, der nicht mit dem Kalenderjahr identisch sein muss, vorzulegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen an den Mieter mehr stellen, selbst wenn der Mieter zuvor schriftlich erklärt hat, dass er die Zahlungen leisten wird.

Eine Ausnahme ist nur möglich, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, weil z.B. kommunale Gebühren erst verzögert und rückwirkend festgesetzt werden und die Bescheide verspätet eintreffen. Dann muss der Vermieter allerdings innerhalb von drei Monaten die Abrechnung vorlegen - ohne wenn und aber. Die Gerichte lassen weitere Verzögerungen von Seiten des Vermieters, egal aus welchem Grund, nicht gelten.

Die Ausschlussfrist betrifft aber nur etwaige Nachforderungen des Vermieters. Der Mieter kann auch nach Ablauf der zwölf Monate noch verlangen, dass der Vermieter eine Abrechnung vornimmt. Hierzu wird der Mieter veranlasst sein, wenn er bei der Abrechnung ein Guthaben erwartet. Reagiert der Vermieter auf eine entsprechende Aufforderung nicht oder weigert er sich, eine Abrechnung zu erstellen, kann der Mieter die Vorauszahlungen für die laufende Abrechnungsperiode - nicht etwa die Kaltmiete - zurückbehalten. Sollte dies den Vermieter nicht zur Abrechnung bewegen, kann der Mieter die Abrechnung einklagen. Hier gilt eine dreijährige Verjährungsfrist, die zwölf Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums beginnt. Danach ist der Klageweg nicht mehr möglich.

Sollte das Mietverhältnis beendet, und der Mieter ausgezogen sein, kann er vom Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen zurückverlangen, wenn dieser keine fristgerechte Abrechnung vorlegt. Dabei muss er aber die unstreitig und tatsächlich entstandenen Betriebskosten berücksichtigen und von seiner Forderung abziehen. Hierzu muss der Mieter, soweit ihm dies möglich ist, seinen Mindestverbrauch ermitteln oder schätzen. Alte Abrechnungen oder Abrechnungen anderer Mieter in vergleichbaren Wohnungen können dabei Anhaltspunkte liefern. Nur wenn solche Anhaltspunkte gänzlich fehlen, kann der Mieter seine Vorauszahlungen vollständig zurückfordern. Der Vermieter muss diese dann zurückzahlen, kann aber später noch eine Abrechnung vorlegen. Deren Forderungen kann und darf dann aber die ehemals geleisteten Vorauszahlungen nicht überschreiten.

Im Falle einer abgelaufenen Abrechnungsfrist ist der Vermieter formal in Verzug, daher kann der Mieter auf sein evtl. Guthaben Verzugszinsen fordern. Diese liegen 5% über dem Basiszinssatz.

Hat der Vermieter die Abrechnung vorgelegt, hat der Mieter wiederum zwölf Monate Zeit, seine Einwendungen vorzubringen. Ist diese Einwendungsfrist abgelaufen, kann er die Abrechnung nicht mehr beanstanden. Von der Ausschlussfrist des Vermieters ist die Verjährungsfrist nach Vorlage der Abrechnung zu unterscheiden. Während die Ausschlussfrist regelt, bis wann der Vermieter dem Mieter die Abrechnung zugesandt haben muss, betrifft die Verjährungsfrist die Frage, bis wann eine Forderung aus einer vorgelegten Abrechnung geltend gemacht werden kann.

Hat also der Mieter die Abrechnung innerhalb der zwölfmonatigen Ausschlussfrist erhalten, verjähren etwaige Nachzahlungsansprüche des Vermieters oder Rückzahlungsansprüche des Mieters nach drei Jahren. Diese Frist wird erst in Gang gesetzt mit Vorlage der Abrechnung, auch wenn diese kleine Fehler enthält. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt dann mit Ende des betreffenden Jahres. Ist zum Beispiel im Juni 2003 abgerechnet worden, beginnt die Verjährungsfrist am 1. 1. 2004 und endet am 31. 12. 2006.

Zudem unterscheidet der Bundesgerichtshof zwischen unterschiedlichen Abrechnungsmängeln:

Im Rahmen einer "formell ordnungsgemäßen Abrechnung" kann der Vermieter auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist inhaltliche Fehler noch korrigieren. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung bezeichnet die einzelnen Betriebskostengruppen, legt die Gesamtaufwendungen des Vermieters dar, die anteiligen des Wohnungsmieters und die Angabe der Umlageschlüssel.

Liegt eine "materiell fehlerhafte Abrechnung" vor, so ist eine Nachberechnung nicht ohne weiteres möglich, da eine Abrechnungsberichtigung nach Ablauf der Ausschlussfrist keine höheren Nachzahlungsbeträge nach sich ziehen darf - hier ist die ursprüngliche Abrechnung bindend.

 

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